在物業(yè)管理服務(wù)中，經(jīng)常會出現(xiàn)關(guān)于物業(yè)服務(wù)發(fā)票開具對象的疑問，尤其是當(dāng)房屋存在租賃關(guān)系時，物業(yè)服務(wù)發(fā)票是否可以開給承租方呢？

    《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

    《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十八條規(guī)定，銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。

    根據(jù)上述規(guī)定分析，如果業(yè)主與承租人簽訂的租賃合同中約定由承租人繳納物業(yè)費的，物業(yè)公司可以將物業(yè)服務(wù)發(fā)票開給承租人。部分稅務(wù)機關(guān)對此問題進行了答復(fù)。如杭州、廈門、四川稅務(wù)答復(fù)物業(yè)公司應(yīng)將物業(yè)服務(wù)發(fā)票開具給承租人，但安徽稅務(wù)答復(fù)物業(yè)公司不能向承租人開具物業(yè)服務(wù)發(fā)票，應(yīng)該開具發(fā)票給業(yè)主。實務(wù)操作中，建議與主管稅務(wù)機關(guān)溝通確認(rèn)當(dāng)?shù)氐膱?zhí)行口徑。

    部分稅務(wù)機關(guān)的答復(fù)如下：

    1.杭州稅務(wù)

    2016年11月4日杭州稅務(wù)微信公眾號發(fā)布的“【辦稅】物業(yè)管理服務(wù)增值稅政策概況及相關(guān)問題解答”。

    8.物業(yè)服務(wù)合同中，甲方是產(chǎn)權(quán)人，乙方是物業(yè)公司。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，房屋的產(chǎn)權(quán)人可以和使用人約定由使用人交納物管費，如甲方將商鋪租給第三方，第三方向乙方交物管費，物業(yè)公司是向合同甲方開發(fā)票還是向?qū)嶋H付款人開發(fā)票?

    答：根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改<中華人民共和國發(fā)票管理辦法>的決定》(中華人民共和國國務(wù)院令第587號)規(guī)定：“《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票;特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票”。因此，針對上述情況，物業(yè)公司應(yīng)向第三方開具發(fā)票。

    2.廈門稅務(wù)

    （1）國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺2019年7月12日廈門稅務(wù)對于“開公司抬頭的物業(yè)費發(fā)票，在普票和專票兩種情況下，物業(yè)公司是否都需要要求自然人業(yè)主提供房產(chǎn)租賃協(xié)議？”的答復(fù)。

    問題內(nèi)容：

    我公司是一家物業(yè)公司，為各住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。住宅小區(qū)的房產(chǎn)通常都是登記在自然人業(yè)主的名下，但是有時候這些自然人業(yè)主會在繳納物業(yè)服務(wù)費后要求物業(yè)公司開具公司抬頭的發(fā)票，請問，在開具普票和專票兩種不同的情況下，物業(yè)公司是否都需要要求自然人業(yè)主提供房產(chǎn)租賃協(xié)議？

    答復(fù)內(nèi)容：

    根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改<中華人民共和國發(fā)票管理辦法>的決定》(中華人民共和國國務(wù)院令第587號)規(guī)定：“《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票”。第二十二條規(guī)定：“開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋發(fā)票專用章。

    任何單位和個人不得有下列虛開發(fā)票行為：

    （一）為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

    （二）讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

    （三）介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票?！?/p>

    如果租賃合同的條款有約定物業(yè)費不包含在租金里，且由承租方另外支付。出租方只是代收轉(zhuǎn)付，收取物業(yè)費后轉(zhuǎn)付給物業(yè)公司，增值稅發(fā)票由物業(yè)公司開具給租戶。物業(yè)公司如無法判斷物業(yè)費由誰支付，可以要求提供租賃合同佐證。

    （2）原廈門國稅2016年5月23日發(fā)布的《營改增政策問題解答（十一）》。

    9、物業(yè)服務(wù)合同中的甲方是產(chǎn)權(quán)人，物業(yè)公司是乙方。根據(jù)物業(yè)管理條例，房屋的產(chǎn)權(quán)人可以和使用人約定由使用人交納物管費，甲方將商鋪租給第三方，第三方向乙方交物管費，物業(yè)公司是向合同甲方開發(fā)票還是向?qū)嶋H付款人開發(fā)票？

    答：物業(yè)公司應(yīng)向第三方（承租人）開具發(fā)票。

    3.四川稅務(wù)

    2016年4月17日，成都市物業(yè)管理協(xié)會聯(lián)合四川省注冊稅務(wù)師協(xié)會，在成都天府國際金融中心舉辦了成都市物業(yè)管理行業(yè)“營改增”公益講座，講座中原四川省國家稅務(wù)局貨物和勞務(wù)處專家對于物管行業(yè)營改增常見問題的解答。

    第三部分物管行業(yè)營改增常見問題解答

    9、物業(yè)服務(wù)合同中的甲方是產(chǎn)權(quán)人，物業(yè)公司是乙方。根據(jù)物業(yè)管理條例，房屋的產(chǎn)權(quán)人可以和使用人約定由使用人交納物管費，甲方將商鋪租給第三方，第三方向乙方交物管費，物業(yè)公司是向合同甲方開發(fā)票還是向?qū)嶋H付款人開發(fā)票？

    解答：物業(yè)公司可向?qū)嶋H付款人開發(fā)票。

    4.安徽稅務(wù)

    國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺2019年11月6日安徽稅務(wù)對于“物業(yè)費發(fā)票抬頭如何開？”的回復(fù)。

    問題內(nèi)容：

    你好！我想咨詢下，我公司是一家物業(yè)企業(yè)。我們是和業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，現(xiàn)在承租人來交物業(yè)費，這種情況如果需要開發(fā)票抬頭是開出租戶姓名還是開業(yè)主姓名？

    答復(fù)內(nèi)容：

    國家稅務(wù)總局安徽省12366納稅服務(wù)中心答復(fù)：

    尊敬的納稅人(扣繳義務(wù)人、繳費人)您好！您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下。

    由于您公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，因此不可以開具承租人抬頭發(fā)票。如承租人需要取得發(fā)票應(yīng)由房主去稅務(wù)機關(guān)代開相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)票。

    感謝您的咨詢，本次咨詢僅供參考，如仍有疑問請撥打12366熱線或聯(lián)系您的主管稅務(wù)機關(guān)咨詢。