向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。

向政府部門繳納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)能不能作為土地價(jià)款扣除呢？

國(guó)家層面并沒有明確的規(guī)定，目前大部分稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為企業(yè)繳納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不屬于“向政府部門支付的土地價(jià)款”，不可以在計(jì)算銷售額時(shí)扣除，實(shí)務(wù)操作中需要與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，確認(rèn)當(dāng)?shù)氐膱?zhí)行口徑。

先看一下增值稅銷售額和當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款的計(jì)算公式。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

再看一下當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積和房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積。

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積、房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

對(duì)于一次拿地、分次開發(fā)，一般情況下是分兩步，第一步是將一次性支付的土地價(jià)款，按照土地面積在不同項(xiàng)目中進(jìn)行劃分固化；第二步是對(duì)單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，按照該項(xiàng)目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進(jìn)行計(jì)算扣除。如《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答（之八）>的通知》第五條“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè) ‘一次拿地、分次開發(fā)’如何計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款問(wèn)題”規(guī)定如下： 

“根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局2016年第18號(hào)公告)規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

房地產(chǎn)企業(yè)一次性購(gòu)地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無(wú)法一次全部確定的，按照均衡配比的原則，按以下順序計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：

（1）首先，計(jì)算出已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款：已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款=支付的土地總價(jià)款×（已開發(fā)項(xiàng)目占地面積÷開發(fā)用地總面積）

（2）然后，再按照以下公式計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷當(dāng)期已開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

當(dāng)期已開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指當(dāng)期已開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積?！?/p>

此外，河南、海南、湖北、安徽、浙江、山東、云南、內(nèi)蒙古等稅務(wù)局都有相關(guān)的答復(fù)。在實(shí)務(wù)操作中，按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的口徑執(zhí)行，如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)沒有明確規(guī)定的，建議與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通確認(rèn)。

房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)并登記在自已名下，以后再銷售時(shí)屬于二手房，適用一般計(jì)稅方法的，計(jì)算繳納增值稅時(shí)不能扣除土地價(jià)款，可以參考河北省稅務(wù)局的答復(fù)。

《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答（之二）》

“十六、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷售問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售權(quán)屬登記在自己名下的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局2016年第14號(hào)公告）的規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理，不適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)），不允許扣除土地成本。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一批商鋪，銷售出90%，剩余有10套商鋪尚未售出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理權(quán)屬登記時(shí)，將該10套商鋪登記在自己名下。3年后，該商區(qū)房產(chǎn)價(jià)格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定將該10套商鋪再出售，此時(shí)，該10套商鋪已經(jīng)登記在房地產(chǎn)企業(yè)名下，再次銷售時(shí)，屬于“二手”，不是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目尚未辦理權(quán)屬登記的房產(chǎn)，因此應(yīng)適用《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局2016年第14號(hào)公告）?！?/span>

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓未完工的在建項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法的，計(jì)算繳納增值稅時(shí)可以扣除土地價(jià)款。

參考2018年4月27日《國(guó)家稅務(wù)總局2018年第二季度政策解讀現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄》

“ [ 羅天舒 ]

謝謝。下面這位網(wǎng)友的提問(wèn)還是關(guān)于增值稅政策的，他問(wèn)：我們是一家房地產(chǎn)企業(yè)，近期準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓一個(gè)尚未完工的在建工程項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目適用增值稅一般計(jì)稅方法。轉(zhuǎn)讓該在建工程項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款允不允許差額扣除？如何扣除？

繼續(xù)請(qǐng)林司長(zhǎng)來(lái)解答。[ 2018-04-27 10:30 ] 

[ 林楓 ]

謝謝提問(wèn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次性轉(zhuǎn)讓尚未完工的在建工程，該工程項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，一次性扣除向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額計(jì)算繳納增值稅。[ 2018-04-27 10:31 ]”

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）第八條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司;

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；

（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。

房地產(chǎn)企業(yè)在扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，這有助于企業(yè)清晰掌握土地價(jià)款扣除的明細(xì)，包括每次扣除的金額、對(duì)應(yīng)的銷售項(xiàng)目建筑面積、可供銷售建筑面積等信息。通過(guò)臺(tái)賬管理，企業(yè)能夠更好地進(jìn)行稅務(wù)核算與申報(bào)，同時(shí)也便于稅務(wù)機(jī)關(guān)核查?？鄢耐恋貎r(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款，企業(yè)要確保臺(tái)賬數(shù)據(jù)的真實(shí)性與準(zhǔn)確性，如實(shí)反映土地價(jià)款扣除情況。

房地產(chǎn)企業(yè)在一般計(jì)稅項(xiàng)目計(jì)算繳納增值稅時(shí)，從銷售額中扣除土地價(jià)款涉及多個(gè)方面的問(wèn)題，企業(yè)需要深入理解政策規(guī)定，嚴(yán)格按照要求進(jìn)行操作，關(guān)注每一個(gè)細(xì)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)合規(guī)扣除土地價(jià)款，準(zhǔn)確計(jì)算增值稅，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)的健康發(fā)展。在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，若對(duì)政策理解存在疑問(wèn)，應(yīng)及時(shí)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，獲取準(zhǔn)確的指導(dǎo)意見 。