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問題已解決

這個(gè)題是不是有點(diǎn)倒推的土地使用權(quán)的價(jià)格，而且沒有說以后每年的租金固定就是現(xiàn)在這個(gè)金額，如果把土地價(jià)值直接用基準(zhǔn)日當(dāng)年的價(jià)值來*年金系數(shù)是不是不太對？

m495618766| 提問時(shí)間：06/20 10:26
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apple老師
金牌答疑老師
職稱：高級會(huì)計(jì)師,稅務(wù)師,CMA,中級會(huì)計(jì)師,初級會(huì)計(jì)師,注冊會(huì)計(jì)師
同學(xué)你好，題目沒有給出 未來各年的現(xiàn)金流凈收益是多少時(shí)，就是默認(rèn)未來每年都是一樣的，否則，沒法計(jì)算了，
06/20 11:19
m495618766
06/20 11:45
如果在實(shí)際評估中，可以這樣評估嗎？還是說只能基于現(xiàn)在的時(shí)間點(diǎn)來評估一個(gè)價(jià)值
apple老師
06/20 12:01
實(shí)際評估中， 也是這么算的， 算哪一年的價(jià)值，就從這一年后續(xù)的可獲得的凈現(xiàn)金流入來做評估的，
m495618766
06/20 14:34
這里房屋年凈收益是不是說法不那么準(zhǔn)確？
m495618766
06/20 14:34
這是房屋的凈值用年金折現(xiàn)到現(xiàn)在的價(jià)值
m495618766
06/20 14:36
這個(gè)題的思路就是先算出這個(gè)房產(chǎn)的凈收益，把這個(gè)凈收益要根據(jù)房屋和土地來進(jìn)行分配
m495618766
06/20 14:38
不過說是凈收益也對，也是凈收益，因?yàn)槟康木褪且褍羰找娣峙涑鰜?/div>
m495618766
06/20 15:53
老師在嗎？
apple老師
06/20 15:55
剛剛開會(huì)出來， 這個(gè)題目說的凈收益是對的， 計(jì)算凈現(xiàn)值，就是要算未來的收到 凈現(xiàn)金流入，換個(gè)角度，就是未來的凈收益
m495618766
06/20 16:05
從術(shù)語精準(zhǔn)性看，“房屋年凈收益”表述可優(yōu)化，更準(zhǔn)確叫 房屋收益年金（或房屋年純收益還原值 ） ，是將房屋現(xiàn)值按年金折現(xiàn)的年等額收益 。解題核心是用收益分配法，先算房地產(chǎn)總凈收益，再拆分出房屋年等額收益（用于剝離房屋貢獻(xiàn) ），剩余為土地純收益，最終算土地價(jià)格，雖叫法不完美，但邏輯是為拆分房屋 - 土地收益，理解解題目的即可 。 對嗎 老師
apple老師
06/20 16:30
對的，理解完全正確
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