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稅務機關所關注的開發(fā)產(chǎn)品完工后收入如何調(diào)整？
企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
完工時間確認：
除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：
（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。
（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用（包括入住、交付）。
（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
案例：
某房地產(chǎn)企業(yè)2018年取得預收賬款10000萬元，預計毛利率為20%，2017年預計毛利額2000萬元計入當年應納稅所得額。
2019年完工后，會計核算結(jié)轉(zhuǎn)收入10000萬元，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本為7000萬元，實現(xiàn)利潤3000萬元。當年該項收入應調(diào)減所得額2000萬元，計入當年應納稅所得額為1000萬元。
國稅發(fā)[2009]31號
第三十五條開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務機關有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。
營改增后收入的處理
案例：
甲房地產(chǎn)企業(yè)按一般計稅方法計稅。銷售房產(chǎn)取得含稅銷售收入1090萬元（其中增值稅90萬元），假設對應允許扣除的土地價款為400萬元。則：
不含稅收入（企業(yè)所得稅收入）=1090÷（1+9%）=1000（萬元）
增值稅銷項=（1090－400）÷（1+9%）×9%=56.97（萬元）
土地增值稅清算收入=1090÷（1+9%）=1000（萬元）
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