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稅務(wù)機(jī)關(guān)所關(guān)注的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后收入如何調(diào)整？
企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。
在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。
完工時(shí)間確認(rèn)：
除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。
（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用（包括入住、交付）。
（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
案例：
某房地產(chǎn)企業(yè)2018年取得預(yù)收賬款10000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)毛利率為20%，2017年預(yù)計(jì)毛利額2000萬(wàn)元計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。
2019年完工后，會(huì)計(jì)核算結(jié)轉(zhuǎn)收入10000萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本為7000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3000萬(wàn)元。當(dāng)年該項(xiàng)收入應(yīng)調(diào)減所得額2000萬(wàn)元，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為1000萬(wàn)元。
國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)
第三十五條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。
營(yíng)改增后收入的處理
案例：
甲房地產(chǎn)企業(yè)按一般計(jì)稅方法計(jì)稅。銷(xiāo)售房產(chǎn)取得含稅銷(xiāo)售收入1090萬(wàn)元（其中增值稅90萬(wàn)元），假設(shè)對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款為400萬(wàn)元。則：
不含稅收入（企業(yè)所得稅收入）=1090÷（1+9%）=1000（萬(wàn)元）
增值稅銷(xiāo)項(xiàng)=（1090－400）÷（1+9%）×9%=56.97（萬(wàn)元）
土地增值稅清算收入=1090÷（1+9%）=1000（萬(wàn)元）
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