房產(chǎn)項(xiàng)目先出租后銷售，應(yīng)該如何清算？

來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯：xiemengxue 2021/03/11 17:50:34　　字體：大小

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【問題】

房地產(chǎn)公司開發(fā)的住宅商業(yè)已經(jīng)建好，因?yàn)椴缓觅u，現(xiàn)在暫時(shí)出租的話，是否要計(jì)提折舊，如果出租超過一年，是否要按舊房出售，如果出租計(jì)提房屋折舊，那土增稅清算時(shí)的成本是按提過折舊后的成本還是原來的成本進(jìn)行清算？

【答案】

公司開發(fā)的商品房及商業(yè)如果轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并辦理房證，則再次出售時(shí)要按舊房出售，并可在持有期間計(jì)提折舊（成本價(jià)值計(jì)量模式），否則不能計(jì)提折舊。未辦理房證的開發(fā)產(chǎn)品在銷售時(shí)增值稅作為新房（開發(fā)產(chǎn)品）處理。

土地增值稅關(guān)于舊房的規(guī)定比較特殊，不同于增值稅及企業(yè)所得稅的規(guī)定。舊房轉(zhuǎn)讓扣除的是評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》：

第三條本準(zhǔn)則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)：

（一）已出租的土地使用權(quán)。

（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

（三）已出租的建筑物。

第四條下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)

（一）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。

（二）作為存貨的房地產(chǎn)。

第十一條采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）：

七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題

新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局確定。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》：

第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。