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銷售代理合同是指代理人為委托人銷售某些特定產(chǎn)品或全部產(chǎn)品的代理,對價格、條款及其他交易條件可全權(quán)處理與委托人簽訂的合同。銷售代理合同對于具有銷售業(yè)務(wù)的企業(yè)來說至關(guān)重要,合同中涉及到的傭金的支付以及結(jié)算方法都將直接影響到企業(yè)的稅負。今天用一個案例來重點解讀房地產(chǎn)企業(yè)銷售代理合同的管控要點。主要有以下幾個方面:
1.銷售代理的產(chǎn)品
(1)按照銷售回款金額計酬:洋房,別墅,小高層,高層,商鋪
(2)按照銷售套數(shù)計酬:儲藏室,車位,車庫
2.傭金的支付
(1)乙方每月5日前提供上月的銷售明細表至甲方審核,結(jié)算傭金的計算基數(shù)為乙方于上月代理銷售商品房(含車位,儲藏室)全款實際到甲方賬戶的房款(首付款+按揭貸款),強調(diào)全款到賬,沒有全款到賬的回款不計入當(dāng)月計取代理費的基數(shù),甲方于收到后3個工作日內(nèi)進行簽字蓋章確認,乙方按照甲方審定后的金額據(jù)實開具增值稅專用發(fā)票(稅率6%),自乙方提交附發(fā)票的付款申請之日15個工作日甲方完成本次傭金的支付。
3.銷售傭金(含稅)的結(jié)算方法
①銷售傭金=銷售回款額*代理費率,代理費率按照0.8%提取。
②《月銷售額任務(wù)清單》需與甲方溝通后制定并由甲乙雙方授權(quán)人簽字確認,作為本合同的附件并逐月考核乙方的銷售業(yè)績,在該清單上,必須明確甲方指定的授權(quán)簽字人是誰乙方指定的授權(quán)簽字人是誰。
③銷售回款額是指買受人簽訂《商品房買賣合同》當(dāng)中所對應(yīng)的房款全部到賬的金額(按照預(yù)測面積計算)(包括一次性付款方式,按揭貸款方式,分期付款方式),當(dāng)月全款到賬的次月結(jié)算該套商品房所對應(yīng)的傭金。
④根據(jù)乙方提交的銷售業(yè)績明細表結(jié)合合同附件當(dāng)中的《月銷售額任務(wù)清單》進行考核:
目標(biāo)套數(shù)(A1),實際完成套數(shù)(A2),
目標(biāo)回款金額(B1),實際回款金額(B2),
銷售套數(shù)和回款金額有一個滿足如下條件:
①A2<A1的75%/B2<B1的75%,按照當(dāng)月傭金的50%支付
②A2≧A1的75%/B2≧B1的75%,按照當(dāng)月傭金的75%支付
③A2≧A1的85%/B2≧B1的85%,按照當(dāng)月傭金的90%支付
④A2≧A1的95%/B2≧B1的95%,按照當(dāng)月傭金的100%支付
如果乙方連續(xù)2個月銷售套數(shù)及回款金額低于當(dāng)月確定目標(biāo)的75%,視為乙方?jīng)]有完成銷售任務(wù),甲方有權(quán)解除合同;
如果乙方在第二個月能夠?qū)⒗塾嬐瓿射N售套數(shù)或回款金額達到85%以上,甲方將前一個月應(yīng)該支付的傭金支付至90%;
如果能夠達到95%目標(biāo)任務(wù)的情況下,可以支付至100%。
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