今天來給大家講講房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅那些事兒～很多寶子在房產(chǎn)相關(guān)事務(wù)中，總會(huì)被這兩個(gè)稅搞得暈頭轉(zhuǎn)向，別擔(dān)心，看完這篇問答，說不定就能豁然開朗啦！

企業(yè)出租房產(chǎn)，如何計(jì)算繳納房產(chǎn)稅？企業(yè)出租房產(chǎn)，如何計(jì)算繳納房產(chǎn)稅？

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號(hào)）和《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）規(guī)定：

房產(chǎn)出租的，以不含增值稅的租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按照12%的稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào)）規(guī)定：

對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

溫馨提示

如企業(yè)屬于增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)，則可以減半征收房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅稅率是如何規(guī)定的？

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號(hào)）規(guī)定：

房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

小微企業(yè)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是否有減半優(yōu)惠政策？

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持小微企業(yè)和個(gè)體工商戶發(fā)展有關(guān)稅費(fèi)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第12號(hào)）規(guī)定：

自2023年1月1日至2027年12月31日，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個(gè)體工商戶減半征收資源稅（不含水資源稅）、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是什么？

根據(jù)《關(guān)于修改<天津市實(shí)施《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的細(xì)則>的通知》（津政發(fā)〔1999〕43號(hào)）和《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號(hào)）規(guī)定：

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，應(yīng)按照會(huì)計(jì)帳簿所記載的房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。

●沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的

由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。

●房產(chǎn)出租的

以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅依據(jù)及地段等級(jí)適用稅額如何規(guī)定的？

《天津市實(shí)施<中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>辦法》（津政令第119號(hào)）規(guī)定：

土地使用稅以土地使用證確認(rèn)的面積為計(jì)稅依據(jù)。

尚未核發(fā)土地使用證或?qū)嶋H占用面積超過土地使用證確認(rèn)面積的，納稅人應(yīng)據(jù)實(shí)申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)計(jì)稅。

本市土地使用稅計(jì)稅等級(jí)劃分為六等，各等級(jí)土地使用稅每平方米年稅額為：

（一）一等25元；（二）二等20元；

（三）三等15元；（四）四等10元；

（五）五等5元；（六）六等1.5元。

房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？

?根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（（1986）財(cái)稅地字第8號(hào)）規(guī)定：

●納稅人自建的房屋

自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。

●納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋

從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。

●納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋

應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

?根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）規(guī)定：

(一) 購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

(二) 購置存量房，自辦理房屋權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

(三) 出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

(四) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

?根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定：

以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務(wù)院令第483號(hào)）規(guī)定：

新征收的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：

（一）征收的耕地

自批準(zhǔn)征收之日起滿1年時(shí)開始繳納土地使用稅；

（二）征收的非耕地

自批準(zhǔn)征收次月起繳納土地使用稅。

企業(yè)如何通過電子稅務(wù)局申報(bào)繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅？

（1）

首次辦理房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅申報(bào)時(shí)，需要先進(jìn)行稅源信息采集。

進(jìn)入【財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源采集及合并申報(bào)】功能-點(diǎn)擊【添加稅種】卡片，勾選增加本期申報(bào)稅種【稅源采集】或者點(diǎn)擊【填表式申報(bào)】，在頁面左側(cè)選擇相應(yīng)的稅源明細(xì)表。

（2）

點(diǎn)擊卡片上的【稅源采集】，跳轉(zhuǎn)到房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅稅源明細(xì)表，自動(dòng)帶出已有土地、房屋信息點(diǎn)擊【新增稅源】，在“房產(chǎn)稅稅源信息”“城鎮(zhèn)土地使用稅稅源信息”頁面錄入土地或房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證號(hào)等基本信息。

（3）

若納稅人存在房產(chǎn)出租，在稅源采集頁面【房屋應(yīng)稅信息（從價(jià)）】模塊，據(jù)實(shí)錄入出租房產(chǎn)原值、出租面積。在【房屋應(yīng)稅信息（從租）】模塊錄入出租面積，申報(bào)租金收入，申報(bào)期起止，點(diǎn)擊【提交】。

溫馨提示    

納稅人在填寫土地等級(jí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)先咨詢主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)稅土地等級(jí)，再進(jìn)行填報(bào)。

（4）

若納稅人存在減免信息，在錄入基本信息界面，自行選擇減稅性質(zhì)，錄入減免面積，減免起止時(shí)間，月減免金額系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算，無須填寫，且不可修改，填寫完畢后點(diǎn)擊【提交】，完成新增稅源采集。

（5）

申報(bào)繳納。進(jìn)入財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源采集及申報(bào)界面，自動(dòng)帶出本期應(yīng)申報(bào)所有稅種信息，納稅人可以自行勾選單個(gè)或多個(gè)稅種進(jìn)行申報(bào)，也可點(diǎn)擊右上角【填表式申報(bào)】，跳轉(zhuǎn)到財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表界面，確認(rèn)數(shù)據(jù)無誤后，【提交申報(bào)】即可。如果申報(bào)數(shù)據(jù)有錯(cuò)，請(qǐng)先修改稅源，再提交申報(bào)。申報(bào)成功后，點(diǎn)擊【立即繳款】進(jìn)行稅款繳納，完成本次申報(bào)涉及的稅費(fèi)款繳納。

企業(yè)如何通過電子稅務(wù)局修改房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅源信息？

（1）進(jìn)入稅源變更功能  

點(diǎn)擊【基本信息】，進(jìn)入基本信息界面，點(diǎn)擊【下一步】進(jìn)入應(yīng)稅明細(xì)信息界面，點(diǎn)擊【變更】。

（2）變更房產(chǎn)稅計(jì)征方式  

若納稅人發(fā)生房屋用途改變，涉及從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征方式的添加或轉(zhuǎn)換。可點(diǎn)擊【基本信息】，進(jìn)入基本信息界面，點(diǎn)擊【下一步】進(jìn)入應(yīng)稅明細(xì)信息界面，點(diǎn)擊【變更】。先根據(jù)實(shí)際需要填寫從價(jià)信息，再維護(hù)相應(yīng)的從租信息。生效日期為“變更時(shí)間”次月，如納稅人在4月自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租，則變更時(shí)間應(yīng)選擇：2025年3月，此時(shí)為2025年4月起生效。變更完成后系統(tǒng)會(huì)生成一條以4月開始的新的稅源信息，可以在新屬期的稅源信息上填寫相應(yīng)的從租計(jì)征信息。此時(shí)即可實(shí)現(xiàn)1-3月從價(jià)、4月開始加入從租計(jì)征的需求。

注意：往期已申報(bào)信息不可更改，如有更改需求請(qǐng)聯(lián)系所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)。

企業(yè)如何通過電子稅務(wù)局申報(bào)跨區(qū)域房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅？

在電子稅務(wù)局登錄界面點(diǎn)擊【特定主體登錄】，特定主體類型選擇【跨區(qū)域稅源登記納稅人】，登錄后選擇跨區(qū)域稅源信息點(diǎn)擊【進(jìn)入】，通過頂部菜單欄【我要辦稅】-【稅費(fèi)申報(bào)及繳納】-【財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源采集及合并申報(bào)】進(jìn)行操作。

電子稅務(wù)局為什么無法刪除房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅源信息？

●已采集稅源

信息列表中提供查看、修改和刪除功能，未申報(bào)的稅源可以進(jìn)行查看、修改和刪除操作；

●已申報(bào)的稅源

不能進(jìn)行刪除，只能進(jìn)行修改和查看。

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