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投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

一、 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（雙向轉(zhuǎn)換、重分類）

（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)用途的變更。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應當①將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者②將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

（1）投資性房地產(chǎn)開始自用。

（2）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日，是指承租人有權行使其使用租賃資產(chǎn)權利的日期。

（3）自用建筑物停止自用，改為出租，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。

（4）自用土地使用權停止自用，改用于賺取租金或資本增值。

（5）房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理

1. 成本模式下的轉(zhuǎn)換

（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。

應當按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備”等科目。

（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨（特殊）。

應當按照該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，借記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目。

（3）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

應當按該項建筑物或土地使用權在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。

（4）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（特殊）。

應當按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，借記“存貨跌價準備”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。

2. 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換

（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。

企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。

（3）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

處置時，有利差額計入的“其他綜合收益”要從相反的方向結轉(zhuǎn)入當期損益：

借：其他綜合收益

　　貸：其他業(yè)務成本

（4）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

二、 投資性房地產(chǎn)的處置

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。（將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務成本）。

（一）成本模式計量的投資性房地方的處置

（二）公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置

①借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目；

②借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目。

③借或貸：公允價值變動損益

　　　　　貸或借：其他業(yè)務成本

④借：其他綜合收益【轉(zhuǎn)換時形成的有利差額】

　　　貸：其他業(yè)務成本

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