2014年中級經(jīng)濟師考試時間為11月1日。為了幫助您更好的通過2014年經(jīng)濟師考試，全面了解2014年中級經(jīng)濟師考試的相關(guān)重點，網(wǎng)校整理了中級經(jīng)濟師考試教材房地產(chǎn)專業(yè)高頻考點，供您參考，希望對您有所幫助！

第五節(jié) 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標(biāo)和方法

考點：動態(tài)盈利性指標(biāo)及其計算

財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式（重要考點，識記公式）

上式中，F(xiàn)NPV為財務(wù)凈現(xiàn)值，（CI-CO）t為第t期

的凈現(xiàn)金流量（應(yīng)注意“+”、“-”號）；ic為行

業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率；n為計算期。

應(yīng)用分析：

[例6-3] 某房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量見表6-10.如果投資者的目標(biāo)收益率為12%，求該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值。表6-10 某房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量 單位：萬元

[解] 已知ic=12%.利用公式：

則該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為：

FNPV=

-2600+[500/（1+12%）]+[600/（1+12%）2]+

800/12%×{1-[1/（1+12%）6-2]} ×（1+12%）-2

=261.84（萬元）

2.財務(wù)凈現(xiàn)值的評價準(zhǔn)則

財務(wù)凈現(xiàn)值是評價項目盈利能力的絕對指標(biāo)，其評價準(zhǔn)則如下：

（1）當(dāng)FNPV >0時，說明該方案在滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利之外，還能得到超額收益，故該方案可行。

（2）當(dāng)FNPV =0時，說明該方案基本能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改進。

（3）當(dāng)FNPVPc時，說明項目不能在要求的時間內(nèi)收回投

資，項目是不可行的。

在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的財務(wù)評價。

考點三：靜態(tài)盈利性指標(biāo)及其計算

（一）利潤率

1.成本利潤率

成本利潤率是指項目總開發(fā)利潤占總開發(fā)建設(shè)成本的比率。該指標(biāo)通常用來初步判斷出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)可行性。其計算公式為：

2.投資利潤率

投資利潤率是指項目開發(fā)建設(shè)完成后正常年份的年所得稅前利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均所得稅前利潤總額與項目總投資的比率。該指標(biāo)考察的是項目單位投

資盈利能力。其計算公式為：

3.資本金利潤率

資本金利潤率是指項目在經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年所得稅前利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均所得稅前利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的

盈利能力。其計算公式為：

4.資本金凈利潤率

資本金凈利潤率是指項目在經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年所得稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均所得稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金

的盈利能力。其計算公式為：

應(yīng)用分析

[例6-5]某投資者花500萬元購買了一商鋪用于自己經(jīng)

營，其經(jīng)營資金為50萬元，權(quán)益資本為200萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均稅前利潤為70萬元、稅后利潤為55萬元。試計算該項目的投資利潤率、資本金利潤

率和資本金凈利潤率。

[解] 該項目的投資利潤率、資本金利潤率和資本金凈利潤率計算如下：

考點四：清償性指標(biāo)及其計算（理解各種指標(biāo)的計算公式）

房地產(chǎn)投資項目的清償性指標(biāo)主要有借款償還期、

利息備付率、償債備付率、財務(wù)比率。

（一）借款償還期

借款償還期的計算公式為：

上式中，Id為項目借款還本付息額，不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息；Pd為借款償還期，從借款開始期計算；Rt為第t期可用于還款的資金，包括利潤、折舊、攤銷及其他還款資金。

借款償還期可用“資金來源與運用表”或“借款還本付息計算表”直接計算，其近似計算公式為：

借款償還期指標(biāo)的評價準(zhǔn)則是：如果項目的借款償還期小于或等于貸款機構(gòu)提出的還款期限，可認(rèn)為項目是有清償能力的。

（二）利息備付率

利息備付率是指在借款償還期內(nèi)的稅息前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務(wù)利息的保障程度和支付能力。其計算公式為：

利息備付率指標(biāo)的評價準(zhǔn)則是：對于一般的房地產(chǎn)投資項目，利息備付率應(yīng)大于2，否則表示項目的付息能力保障程度不足。尤其是當(dāng)利息備付率低于1時，表示項

目沒有足夠資金支付利息，償債風(fēng)險很大。

（三）償債備付率

償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息額的比值。它從還本付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務(wù)本息的保障

程度和支付能力。其計算公式為：

償債備付率指標(biāo)的評價準(zhǔn)則是：一般情況下，償債備付率不宜低于1.3.當(dāng)償債備付率小于1時，表示當(dāng)年資金來源不足以償還當(dāng)期債務(wù)。

（四）財務(wù)比率（重點考查對象）

1.資產(chǎn)負(fù)債率

資產(chǎn)負(fù)債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比

例是通過借債來籌集的，它可用來衡量保護債權(quán)人利益的程度。其計算公式為：  

資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)的評價準(zhǔn)則目前沒有統(tǒng)一的規(guī)定。從提供貸款的金融機構(gòu)來看，可接受的資產(chǎn)負(fù)債率通常在100%以下。房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于資金密集型的經(jīng)濟活動，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。

2.流動比率

流動比率是指項目流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率，是反映項目流動資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金以償還流動負(fù)債的能力指標(biāo)。其計算公式為：

流動比率指標(biāo)的評價準(zhǔn)則也沒有統(tǒng)一規(guī)定，但一般認(rèn)為項目的流動比率應(yīng)大于200%.

3.速動比率

速動比率是反映項目快速償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。其計算公式為：

速動比率屬于短期償債能力指標(biāo)，反映企業(yè)流動資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力，因此它必須從流動資產(chǎn)中扣除存貨部分，因為存貨的變現(xiàn)能力差。速動比率指標(biāo)的評價準(zhǔn)則也沒有統(tǒng)一規(guī)定。一般認(rèn)為，從保護債權(quán)人利益的角度，要求速動比率大于100％。對房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，

所以其速動比率偏低，一般達不到100%.