問題已解決
想咨詢房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓未完工的在建工程的涉稅問題



你好,學(xué)員,這個正常按照房屋建筑物清算的情況交納稅額
2023 09/19 14:16

84784978 

2023 09/19 14:18
分別要交哪些稅?怎么計算的?

冉老師 

2023 09/19 14:19
轉(zhuǎn)讓方稅務(wù)處理
對于在建工程的轉(zhuǎn)讓方來說,主要涉及增值稅、土地增值稅和印花稅的處理。
增值稅方面,《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》第三條規(guī)定,轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的,以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的,按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。也就是說,不動產(chǎn)在建工程轉(zhuǎn)讓,應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目,計算繳納增值稅。
值得注意的是,國家稅務(wù)總局在2018年第二季度政策解讀中明確,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次性轉(zhuǎn)讓尚未完工的在建工程,該工程項目適用一般計稅方法的,以取得的全部價款和價外費用,一次性扣除向政府部門支付的土地價款后的余額計算繳納增值稅。
還需要關(guān)注的是,不同地區(qū)的具體執(zhí)行口徑可能不同。以河北省為例,單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時,不論是否辦理立項人和土地使用人的更名,其實質(zhì)都是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為,應(yīng)按以下方法繳納增值稅:轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā),但尚未進入施工階段的在建項目,按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目,計算繳納增值稅;轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目,按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納增值稅。因此,企業(yè)需結(jié)合自身情況與屬地稅務(wù)機關(guān)溝通,明確稅務(wù)機關(guān)執(zhí)行口徑。
在土地增值稅方面,扣除項目金額的確定是計算繳納過程中的難點?!锻恋卦鲋刀愋麄魈峋V》(國稅函發(fā)〔1995〕110號)明確,未進行開發(fā)的生地轉(zhuǎn)讓,土地增值稅扣除項目金額包括:取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用,以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的,土地增值稅扣除項目金額包括:取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用、開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%,以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。根據(jù)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》(國稅〔2007〕132號),上述“將生地變?yōu)槭斓亍?,是指取得土地使用?quán)后僅進行土地開發(fā)(如“三通一平”等)的行為。
此外,如果企業(yè)轉(zhuǎn)讓未竣工備案的在建工程,無須區(qū)分土地增值稅成本對象為普通住宅、非普通住宅或其他類型房地產(chǎn),統(tǒng)一按“一分法”(即“其他類型房地產(chǎn)”)進行土地增值稅清算。實務(wù)中,絕大部分省市稅務(wù)機關(guān)認為,土地增值稅扣除項目金額中的“加計扣除”,可以“取得的土地成本與開發(fā)成本之和”為基數(shù)計算。但是,如果是將已封頂竣工備案的在建工程轉(zhuǎn)讓,須按“三分法”進行土地增值稅清算(部分地區(qū)適用“二分法”),購入方再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)土地增值稅清算適用“舊房轉(zhuǎn)讓”政策。因此,企業(yè)須根據(jù)在建工程的開發(fā)程度適用不同的計算方法。
印花稅方面,房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)在建工程,應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)——土地使用權(quán)、房屋等建筑物和構(gòu)筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)”稅目,依合同所列金額0.05%計算繳納印花稅。此外,如果房地產(chǎn)企業(yè)在合同中將增值稅稅款單獨列明,根據(jù)印花稅法第五條規(guī)定,該不動產(chǎn)在建工程轉(zhuǎn)讓合同的計稅依據(jù)應(yīng)為合同所列的金額,不包括列明的增值稅稅款。

84784978 

2023 09/19 14:23
計算稅有公式嗎?文字看不懂

冉老師 

2023 09/19 14:26
增值稅按照銷售額乘以稅率

84784978 

2023 09/19 14:28
和你上面文字矛盾

冉老師 

2023 09/19 14:31
增值稅方面,《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》第三條規(guī)定,轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的,以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的,按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。也就是說,不動產(chǎn)在建工程轉(zhuǎn)讓,應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目,計算繳納增值稅。
這個的,學(xué)員,按照銷售額乘以增增值稅稅率9%

84784978 

2023 09/19 14:32
土地增值稅計算公式呢

冉老師 

2023 09/19 14:34
土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率
公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收

84784978 

2023 09/19 14:35
轉(zhuǎn)讓的分錄怎么寫

冉老師 

2023 09/19 14:57
借銀行存款
貸主營業(yè)務(wù)收入
應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅
因為是房地產(chǎn)企業(yè),計入收入

冉老師 

2023 09/19 14:57
在建工程結(jié)轉(zhuǎn)到成本中

84784978 

2023 09/19 14:58
那賬上在建工程怎么平掉哦

冉老師 

2023 09/19 15:02
在建工程結(jié)轉(zhuǎn)到成本,學(xué)員

冉老師 

2023 09/19 15:02
借主營業(yè)務(wù)成本
貸在建工程
