一、案例： 承租人甲公司就某棟建筑物的某一層樓與出租人乙公司簽訂了為期10年的租賃協(xié)議： （1）初始租賃期內(nèi)的不含稅租金為每年50 000元（稅率9%），每年末支付； （2）為獲得該項租賃，甲公司發(fā)生的初始直接費用為20 300元，其中，15 000元為向該樓層前任租戶支付的款項，5 300元（含稅價，稅率6%）為向促成此租賃交易的房地產(chǎn)中介支付的傭金； （3）甲公司無法確定租賃內(nèi)含利率，其增量借款利率為每年5%。 注：按照老準則，該租賃不構成融資租賃，因此企業(yè)所得稅需要按照經(jīng)營租賃處理。

二、解析： 租賃付款額=50 000×10=500000 租賃負債=50 000×（P/A，5%，10）=386086.75 未確認融資費用=500000-386086.75=113913.25 （一）、甲公司賬務處理： 1、確認使用權資產(chǎn)與租賃負債： 借：使用權資產(chǎn) 386086.75 借：租賃負債——未確認融資費用 113913.25 貸：租賃負債——租賃付款額 500000 2、將初始直接費用計入使用權資產(chǎn)的初始成本 借：使用權資產(chǎn) 20000 借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額）300（5300/1.06*6%） 貸：銀行存款 20300

3、后續(xù)計量：租賃負債將按以下方法攤銷： 折現(xiàn)率(discount rate) 是指將未來有限期預期收益折算成現(xiàn)值的比率。本金化率和資本化率或還原利率則通常是指將未來無限期預期收益折算成現(xiàn)值的比率。 折現(xiàn)率 ： (1+ r)^t =C/PV ； =ROUND((1+N3)^(F3/12)-1,6) 第一年： 借：租賃負債——租賃付款額 50000 借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 4500（50000*9%） 貸：銀行存款 54500 借：財務費用——利息費用 19304.34 貸：租賃負債——未確認融資費用 19304.34 計提折舊：（假設10年計提折舊） 借：生產(chǎn)成本（管理費用銷售費用等）40608.68 待：使用權資產(chǎn)累計折舊40608.68【（386086.75+20000）/10】

（二）、甲企業(yè)稅務處理： 第一年： 租賃費用稅前扣除納稅調(diào)減：50000元 初始折舊費用稅前扣除納稅調(diào)減：20000元 財務費用納稅調(diào)增金額：19304.34元 使用權資產(chǎn)折舊費用納稅調(diào)增金額：40608.68元 合計：納稅調(diào)減金額=50000+20000-19304.34-40608.68=10086.98元