三種車(chē)位的成本分?jǐn)偱c涉稅處理 地產(chǎn)財(cái)稅專家 一年前 近來(lái)，有不少讀者朋友來(lái)電向?yàn)r嘔君咨詢，有關(guān)不同車(chē)位的成本分?jǐn)偧坝?jì)稅問(wèn)題。在瀝嘔君看來(lái)，大家之所以會(huì)對(duì)這類問(wèn)題產(chǎn)生疑問(wèn)，其主要原因在于車(chē)位的分類分型較多，再加上各地稅局的執(zhí)行口徑不一所致。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，我們將不同車(chē)位的分類與歸屬、成本分?jǐn)偱c計(jì)稅方法逐一梳理了一番，并結(jié)合市場(chǎng)中存在的主流意見(jiàn)，尤其是對(duì)于存在爭(zhēng)議較多的地方，進(jìn)行了總結(jié)歸納，在此分享給大家。如果仍有疑問(wèn)或者建議，歡迎與我們進(jìn)一步溝通交流。 表1 01 地下車(chē)位分類 根據(jù)建造的目的不同，地下停車(chē)場(chǎng)所主要有以下三種： 1、無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位：在建造地下基礎(chǔ)設(shè)施時(shí)附帶形成的空間。具體又可細(xì)分為： 1-1人防車(chē)位：項(xiàng)目建筑工程規(guī)劃許可證標(biāo)識(shí)的屬于人防面積的，該人防地下面積的權(quán)屬單位為政府人防辦，屬于國(guó)有資產(chǎn)。開(kāi)發(fā)商在和平時(shí)期有管理和使用的權(quán)利，但無(wú)權(quán)出售。 1-2非人防無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位：測(cè)繪報(bào)告中明確為不分?jǐn)偟墓妹娣e，同時(shí)也不屬于人防設(shè)施，在商品房銷(xiāo)售合同中也未明確車(chē)位的歸屬。 2、產(chǎn)權(quán)車(chē)位：通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)，專門(mén)建造的地下停車(chē)場(chǎng)所。 02 地下車(chē)位歸屬 產(chǎn)權(quán)車(chē)位和人防車(chē)位，在車(chē)位的歸屬上，權(quán)屬都是無(wú)可爭(zhēng)辯的。在未出售或出租前，前者屬于開(kāi)發(fā)商，而后者屬于國(guó)家。 無(wú)產(chǎn)權(quán)非人防車(chē)位（表1中的建設(shè)車(chē)位），由于車(chē)位的確是建在公共基礎(chǔ)設(shè)施上，開(kāi)發(fā)商也付出了相應(yīng)的成本，目前也無(wú)明文對(duì)此進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定，因此在歸屬問(wèn)題上，一直都存在著爭(zhēng)議和討論。 但是，在實(shí)務(wù)操作中，政府部門(mén)基本遵循物權(quán)法，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)非人防車(chē)位進(jìn)行使用權(quán)的界定。 《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”。 “只要地下停車(chē)位不屬于地下人防工程，由開(kāi)發(fā)商投資建造，建造成本也未攤?cè)胱≌唐贩考捌渌?chē)庫(kù)的成本中，而且地下車(chē)位的面積未計(jì)入公攤面積，那么即使沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，該小區(qū)業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的地下車(chē)位也受到法律的保護(hù)”。 注：一旦計(jì)入公攤，權(quán)屬自然歸為全體業(yè)主所有。 換言之，開(kāi)發(fā)商可以合法銷(xiāo)售地下非人防車(chē)位使用權(quán)。雖然不計(jì)容非人防車(chē)位無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，但是無(wú)產(chǎn)權(quán)，不等于沒(méi)有使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。 03 成本分?jǐn)偱c計(jì)稅方法 1、產(chǎn)權(quán)車(chē)位 國(guó)稅發(fā)31號(hào)文第33條規(guī)定：企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。 根據(jù)上述文件，產(chǎn)權(quán)車(chē)位應(yīng)作為開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一個(gè)產(chǎn)品類型，其成本單獨(dú)核算。也就是說(shuō)，將其當(dāng)做商業(yè)產(chǎn)品來(lái)考慮。 產(chǎn)權(quán)車(chē)位的成本核算方式主要有以下兩種計(jì)算方式。 第一種：按照總成本與總可售面積分?jǐn)傆?jì)算地下車(chē)位成本。 將地下車(chē)位成本與住宅、商業(yè)等業(yè)態(tài)成本按照總可售面積進(jìn)行平均計(jì)算。這種模式，雖然計(jì)算簡(jiǎn)單明了，但是不能比較準(zhǔn)確的反映各業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳、土地增值稅清算時(shí)，多采取此種方法。 其計(jì)算公式為： 地下車(chē)位開(kāi)發(fā)成本＝開(kāi)發(fā)成本總額÷（住宅可售面積＋地下車(chē)位可售面積）×地下車(chē)位可售面積 第二種：把地下車(chē)位作為單獨(dú)的成本核算對(duì)象，與此相關(guān)的成本費(fèi)用采取直接計(jì)入與分配計(jì)入相結(jié)合方式，計(jì)算地下車(chē)位成本。 這種計(jì)算方式能比較準(zhǔn)確的反映各業(yè)態(tài)（住宅、地下車(chē)位、商業(yè)等）的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。企業(yè)希望主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳、土地增值稅清算時(shí)，采取此種模式。原因很簡(jiǎn)單，高溢價(jià)部分的商業(yè)和住宅能夠盡可能地?cái)偠嘁恍┏杀尽?2、人防車(chē)位 (1) 成本分?jǐn)?同樣根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三十三條規(guī)定：利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 換句話說(shuō)，其開(kāi)發(fā)成本已經(jīng)全部分?jǐn)偟狡渌墒勖嬷?。因此，在討論人防?chē)位的涉稅事項(xiàng)中，只能計(jì)算收入，成本按照0 來(lái)處理。 (2) 稅務(wù)處理 增值稅 如果一次性轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)（即一次性性簽定20年以上，含20年）則按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅。否則，按不動(dòng)產(chǎn)租賃增收增值稅。 企業(yè)所得稅 主流觀點(diǎn)：若轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)，則按照銷(xiāo)售，一次性確認(rèn)收入；否則，按照租賃處理，可在租賃期內(nèi)分期確認(rèn)收入，分期繳納企業(yè)所得稅。 土地增值稅 主流觀點(diǎn)是：在繳納土增稅時(shí)，人防車(chē)位的收入，不作為土增稅收入，而其開(kāi)發(fā)成本，可按照基礎(chǔ)設(shè)施均攤在其它可售面積中作為扣除項(xiàng)。 房產(chǎn)稅 按照租金的12%，從租計(jì)征房產(chǎn)稅。 3、不計(jì)容非人防車(chē)位（建設(shè)車(chē)位） 不計(jì)容人防車(chē)位的成本計(jì)算和涉稅處理，一直存在著激烈的爭(zhēng)議，但目前也逐漸形成了主流觀點(diǎn)。這里只講述目前已形成的主流稅務(wù)處理口徑，通過(guò)主流處理方式來(lái)理解不計(jì)容非人防車(chē)位的實(shí)質(zhì)性質(zhì)。 實(shí)際工作中，大部分房企將不計(jì)容非人防車(chē)位進(jìn)行獨(dú)立核算。 (1) 成本分?jǐn)?土地成本 不計(jì)容的建筑面積不分?jǐn)偼恋爻杀尽?開(kāi)發(fā)成本 首先明確一點(diǎn)，地下車(chē)位是利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的，其首要功能是作為地上建筑的基礎(chǔ)，其次才是作為日常停車(chē)使用。作為地下基礎(chǔ)，其形狀分布、墻、柱等布局并不是出于停車(chē)最優(yōu)化考慮，因此將地下成本全部確認(rèn)為車(chē)位成本并不合理。 其成本計(jì)算公式為：地下成本（不含地下專屬成本）÷建筑面積+地下專屬成本÷車(chē)位面積 按照這種口徑，目前一個(gè)車(chē)位的建造成本大概在10-15萬(wàn)元左右。 (2) 稅務(wù)處理 增值稅 盡管不能辦證，但遵循“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)的，應(yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)處理。 國(guó)家稅務(wù)總局在2016年5月份的營(yíng)改增政策解答中明確提到： 問(wèn)：出售車(chē)位或儲(chǔ)藏間，沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，是否按不動(dòng)產(chǎn)出售處置？ 答：按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，如果購(gòu)買(mǎi)方取得了不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、分配等權(quán)力，仍應(yīng)按照出售不動(dòng)產(chǎn)處理”。 企業(yè)所得稅 車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一次性計(jì)入收入。 土地增值稅 目前關(guān)于不計(jì)容非人防車(chē)位的是否需要繳納土增稅，爭(zhēng)論比較激烈，各地口徑不一。 國(guó)家層面: （國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第（三）項(xiàng)： 停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）等建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 該文件說(shuō)明得比較明確，停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該作為收入計(jì)算，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用，并沒(méi)有強(qiáng)調(diào)有無(wú)產(chǎn)權(quán)。也就是在土增稅清算時(shí)，需要計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除相應(yīng)的成本。