實際銷售中，購買方支付預付的購房款時往往要求開具發(fā)票，在發(fā)票開具上，根據《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）第九條第（十一）款規(guī)定，增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產項目預收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。所以，房地產企業(yè)預收款開具未發(fā)生銷售行為的不征稅增值稅普通發(fā)票，商品與服務稅收類別選擇“602-銷售自行開發(fā)的房地產項目預收款”。 發(fā)生增值稅納稅義務時，已開不征稅增值稅普通發(fā)票怎么處理？目前國家稅務總局還沒有政策明確。在具體實務中有以下幾種操作方式：一是按銷售額直接開增值稅發(fā)票；二是按原來開具的按未發(fā)生銷售行為的不征稅增值稅普通發(fā)票的方式，開紅字發(fā)票后再重新開具按銷售額開應稅的增值稅發(fā)票；三是已開票的部分不再開票，申報增值稅時，該部分按不開票收入申報。具體操作需要以主管稅務機關意見為準。在筆者看來，預收款所開具的發(fā)票相當于收據功能，應當不需要按照開具紅字發(fā)票處理，應當在交房時直接開具正式發(fā)票。 湖北省規(guī)定：預收款在發(fā)票備注欄上列明合同約定面積、價格、房屋全價，同時注明“預收款，不作為產權交易憑據”。在開具發(fā)票次月申報期內，通過《增值稅預繳稅款表》進行申報，按照規(guī)定預繳增值稅。預收款所開發(fā)票金額不在申報表附表（一） 中反映。在交房時，按所售不動產全款開具增值稅發(fā)票。購房者需要增值稅專用發(fā)票的，可按規(guī)定開具全額的增值稅專用發(fā)票。