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問題已解決
樸老師進(jìn) 在三分法下確認(rèn)三種房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入，如果我采用增值稅不含稅收入+含稅土地價(jià)款的口徑確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入。 那么我怎么確認(rèn)每種房地產(chǎn)類型已扣除的含稅土地價(jià)款呢？ 還有，如果采用取得全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-銷項(xiàng)稅額確認(rèn)一個(gè)類型的房地產(chǎn)土地增值稅應(yīng)稅收入。 那么這個(gè)類型房地產(chǎn)的銷項(xiàng)稅額就得用（該類型房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款和價(jià)外收入-這個(gè)類型房地產(chǎn)已扣減的土地價(jià)款）?1.09?9%，這里又怎么確定這個(gè)類型房地產(chǎn)在增值稅計(jì)算中已扣減的土地價(jià)款呢？增值稅報(bào)表里并沒有分開啊
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老師正在計(jì)算中，請(qǐng)同學(xué)耐心等待哦
09/14 11:24
樸老師 
09/14 11:28
1.?每種房地產(chǎn)已扣除的含稅土地價(jià)款：按可售建筑面積比例分?jǐn)?，公式為“?xiàng)目總含稅土地價(jià)款×（該類型可售建筑面積÷項(xiàng)目總可售建筑面積）”。
2.?某類型房地產(chǎn)增值稅中已扣減的土地價(jià)款：優(yōu)先按上述同比例分?jǐn)偅ㄅc土地增值稅一致），次選按“該類型不含稅收入÷項(xiàng)目總不含稅收入”的比例分?jǐn)?，?jù)此計(jì)算銷項(xiàng)稅額。
84785007 
09/14 12:03
還有，如果采用取得全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-銷項(xiàng)稅額確認(rèn)一個(gè)類型的房地產(chǎn)土地增值稅應(yīng)稅收入。 那么這個(gè)類型房地產(chǎn)的銷項(xiàng)稅額就得用（該類型房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款和價(jià)外收入-這個(gè)類型房地產(chǎn)已扣減的土地價(jià)款）?1.09?9%，，這么操作對(duì)嗎？
樸老師
09/14 12:15
對(duì)的。
針對(duì)采用“全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 - 銷項(xiàng)稅額”確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入的情形，該類型房地產(chǎn)的銷項(xiàng)稅額，需按“（該類型房地產(chǎn)全部價(jià)款及價(jià)外費(fèi)用 - 對(duì)應(yīng)已扣減的土地價(jià)款）÷1.09×9%”計(jì)算，符合增值稅相關(guān)規(guī)定及土地增值稅應(yīng)稅收入與銷項(xiàng)稅額的匹配邏輯。
84785007
09/14 13:29
其實(shí)這個(gè)就是理論上的操作，實(shí)際上是沒辦法直接算出某一類型房地產(chǎn)在計(jì)算土地增值稅應(yīng)稅收入時(shí)減去的銷項(xiàng)稅額的。
但是土地增值稅清算時(shí)這個(gè)銷項(xiàng)稅額只能是整個(gè)項(xiàng)目的整體銷項(xiàng)稅額，某一類型房地產(chǎn)的銷項(xiàng)稅額是沒辦法實(shí)際算出來的。這時(shí)候就要用這類房地產(chǎn)清算的建筑面積占三種類型房地產(chǎn)清算的建筑面積的比例?整個(gè)項(xiàng)目全部的銷項(xiàng)稅額來得出該類型房地產(chǎn)在計(jì)算土地增值稅時(shí)用全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去的銷項(xiàng)稅額。
是這么回事吧？
84785007
09/14 13:32
或者也可以采用建筑面積占比計(jì)算這一類型房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的已扣除的土地價(jià)款，再用這一類型房地產(chǎn)取得的增值稅不含稅收入加上按建筑面積比例計(jì)算出的已扣除的土地價(jià)款，這樣對(duì)吧
樸老師
09/14 13:47
同學(xué)你好
這次說的對(duì)
84785007
09/14 14:22
三分法下，想要計(jì)算某種類型房地產(chǎn)在增值稅中扣除的土地價(jià)款，就用已扣除的全部地價(jià)款?清算時(shí)該類型房地產(chǎn)已售建筑面積/清算時(shí)三種類型房地產(chǎn)全部已售建筑面積，從而得到該類型房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的增值稅中已扣除的土地價(jià)款。
如果算該類型房地產(chǎn)已扣除的銷項(xiàng)稅額，就用該項(xiàng)目計(jì)算出的全部銷項(xiàng)稅額?該類型房地產(chǎn)不含稅收入（已扣減土地價(jià)款）/全部類型房地產(chǎn)不含稅收入（已扣減土地價(jià)款）之和，從而得出該類型房地產(chǎn)在計(jì)算土地增值稅應(yīng)稅收入時(shí)應(yīng)扣減的銷項(xiàng)稅額。
84785007
09/14 14:33
每種房地產(chǎn)已扣除的含稅土地價(jià)款：按可售建筑面積比例分?jǐn)?，公式為“?xiàng)目總含稅土地價(jià)款×（該類型可售建筑面積÷項(xiàng)目總可售建筑面積）”。老師你現(xiàn)在要算的是某一房地產(chǎn)類型已扣除的地價(jià)款，你用上面的可售建筑面積法，算出來的應(yīng)是某一類型房地產(chǎn)可以扣除的土地價(jià)款。
84785007
09/14 14:33
清算時(shí)這一類型的房地產(chǎn)未必全部銷售完畢，應(yīng)用清算的這一類型的房地產(chǎn)已售建筑面積/全部房地產(chǎn)類型已售建筑面積之和?項(xiàng)目已在增值稅計(jì)算中扣除的土地價(jià)款，這樣才是清算時(shí)某一類型房地產(chǎn)已扣除是土地價(jià)款。
樸老師
09/14 14:40
1.?算某類型可扣除土地價(jià)款總額：用項(xiàng)目總含稅地價(jià)款×（該類型可售面積÷項(xiàng)目總可售面積）。
2.?算清算時(shí)某類型已扣地價(jià)款：用項(xiàng)目已扣總地價(jià)款×（該類型已售面積÷項(xiàng)目全部已售面積之和）。
84785007
09/14 15:06
果算某一類型房地產(chǎn)已扣除的銷項(xiàng)稅額，就用該項(xiàng)目計(jì)算出的全部銷項(xiàng)稅額?該類型房地產(chǎn)不含稅收入（已扣減土地價(jià)款）/全部類型房地產(chǎn)不含稅收入（已扣減土地價(jià)款）之和，從而得出該類型房地產(chǎn)在計(jì)算土地增值稅應(yīng)稅收入時(shí)應(yīng)扣減的銷項(xiàng)稅額。
這個(gè)銷項(xiàng)稅額應(yīng)該用收入占比法吧？
樸老師
09/14 15:10
是的，計(jì)算某類型房地產(chǎn)已扣除的銷項(xiàng)稅額，核心就是采用收入占比法。
即以該類型房地產(chǎn)扣減土地價(jià)款后的不含稅收入，占項(xiàng)目所有類型房地產(chǎn)扣減土地價(jià)款后不含稅收入總和的比例，去分?jǐn)傢?xiàng)目全部銷項(xiàng)稅額，從而得到該類型對(duì)應(yīng)的已扣銷項(xiàng)稅額。
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