一、農村土地轉讓權交易的會計處理

　　土地作為商品，被消費的時間往往很長。受自然條件和生物生長周期的限制，一般對土地的使用時間至少超過一年。在我國，農村土地屬于集體所有，農民對土地擁有永久性的收益權。因此，農民通過土地轉讓形式直接轉讓自已土地產(chǎn)權的使用權，不能像轉讓其他商品那樣形成買賣關系，因為土地的產(chǎn)權不能轉移(特別是土地具有的收益權不能發(fā)生實質性轉移，否則土地承包經(jīng)營權流轉會不可避免地導致土地私有化)。在實際中，對土地轉讓權交易的會計處理根據(jù)經(jīng)濟業(yè)務性質可分為以下幾種情況：

　　1．按照長期股權投資來確認、計量產(chǎn)權交易。

　　若將土地的轉讓權作為無形資產(chǎn)(轉讓權按照土地未來經(jīng)濟收益的折現(xiàn)值或土地轉讓權交易的市場價計量)按成本法來投資，則賬務處理為：

　　借：長期股權投資

　　　貸：無形資產(chǎn)——轉讓權

　　對于作為投資方的農業(yè)經(jīng)濟組織，其賬務處理為：

　　借：固定資產(chǎn)——土地

　　　貸：實收資本——××

　　對于從事土地規(guī)模經(jīng)營的農業(yè)經(jīng)濟組織，它接受到的是作為固定資產(chǎn)的土地經(jīng)濟利用價值，而“實收資本——××”表明該經(jīng)濟組織的土地產(chǎn)權實質屬于××投資者，同時按照實質重于形式原則，將土地作為該經(jīng)濟組織的資產(chǎn)來處理。

　　若將土地的轉讓權作為無形資產(chǎn)(轉讓權按照土地未來經(jīng)濟收益的折現(xiàn)值或土地轉讓權交易的市場價計量)按權益法來投資，則賬務處理為：

　　借：長期股權投資——成本

　　　貸：無形資產(chǎn)——轉讓權

　　農業(yè)經(jīng)濟組織的會計處理與成本法下一樣。

　　2．按照經(jīng)營租賃形式來確認、計量產(chǎn)權交易。

　　在實際中，農民大多厭惡土地經(jīng)營風險，特別是土地的自然風險，他們在轉讓土地使用權時，常一次性或分幾次獲得其穩(wěn)定的土地轉讓收入，其土地使用權在實際中充當?shù)盅浩贰Ｓ捎谕恋禺a(chǎn)權屬于原轉讓農民，并且土地的壽命是無限的，交易只能是經(jīng)營租賃形式。因此轉讓方的會計處理為：

　　借：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　　貸：無形資產(chǎn)——轉讓權

　　投資方的會計處理為：

　　借：固定資產(chǎn)——土地——××

　　　貸：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　其中，××代表土地產(chǎn)權屬于原轉讓農民。如果不考慮資金的時間價值，則：

　　借：銀行存款(庫存現(xiàn)金)／其他應收款

　　　貸：無形資產(chǎn)——轉讓權

　　借：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　　貸：其他應收款

　　投資方相應的會計處理為：

　　借：固定資產(chǎn)——土地——××

　　　貸：銀行存款(庫存現(xiàn)金)／其他應付款

　　借：其他應付款

　　　貸：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　如果考慮資金的時間價值，則交易雙方均將其作為財務費用處理。

　　如果某經(jīng)濟組織(譬如房地產(chǎn)公司)改變土地的生產(chǎn)性質，此時土地轉讓權交易金額只能作為生產(chǎn)商品房的商品成本。國家應該禁止這種斷送土地永久性收益權的做法。因為在這種情況下土地很難恢復適宜種莊稼的土地性能，土地收益權發(fā)生實質性轉移，可能導致土地私有化。對于不具有土地性能或土地性能很差的土地，可以進行上述土地轉讓權交易。

　　二、農村土地轉讓權交易收益的會計處理

　　下面分析農民憑借土地轉讓權以投資形式和經(jīng)營租賃形式獲得一定期間收益的會計處理。

　　1．按成本法核算農民土地轉讓權的投資期間收益。

　　農民以不享有該經(jīng)濟組織的經(jīng)營決策權的土地轉讓權人股時，他們按自己的股份享有該經(jīng)濟組織一定期間獲得的收益：

　　借：應收股利

　　　貸：投資收益——轉讓權

　　當投資方分紅時可作如下處理：

　　借：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　　貸：應收股利

　　如果投資方分的是產(chǎn)品，則按產(chǎn)品市場價格或合同、契約規(guī)定價格來確認、計量產(chǎn)品成本，視同購入其商品：

　　借：庫存商品(生活用品)

　　　貸：應收股利

　　如果視同購入商品用做自己消費，則以“生活用品”作為其會計科目；如果打算將來賣出，則使用“庫存商品”科目。由于我國政府免去本應該憑借土地政治所有權征收的農業(yè)稅，在年末(一個會計周期)，農民常以投資收益作為其家庭凈收入的一部分。農民土地轉讓權投資方的會計處理為：

　　在宣告發(fā)放紅利時：

　　借：利潤分配

　　　貸：應付股利

　　當發(fā)放紅利時：

　　借：應付股利

　　貸：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　如果發(fā)放的是產(chǎn)品，同樣按其產(chǎn)品的市場價格或合同、契約規(guī)定價格(若兩者皆存在，按低價入賬)作視同銷售處理。

　　借：應付股利

　　　貸：應收賬款

　　同時：

　　借：應收賬款

　　　貸：主營業(yè)務收入(忽略農業(yè)稅)

　　借：生產(chǎn)成本

　　　貸：庫存商品

　　2．按權益法核算農民土地轉讓權的投資期間收益。

　　農民以享有該經(jīng)濟組織的經(jīng)營決策權的土地轉讓權入股時，他們按自己的股份享有該經(jīng)濟組織一定期間的損益。當經(jīng)濟組織盈利時：

　　借：長期股權投資——損益調整

　　　貸：投資收益

　　當經(jīng)濟組織虧損時做相反會計處理。如果虧損額大于或等于初始確認的“長期股權投資——成本”的額度，以負數(shù)或零在會計備查賬中登記并注明土地產(chǎn)權仍屬于原始投資者，待獲利時沖回該投資成本。當農民收到投資方分紅時：

　　借：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　　貸：長期股權投資——損益調整

　　如果投資方分的是產(chǎn)品，則應按產(chǎn)品市場價格或合同、契約規(guī)定價格來確認、計量產(chǎn)品成本，視同購入商品。

　　借：庫存商品(生活用品)

　　　貸：長期股權投資——損益調整

　　而投資方的賬務處理為：宣告發(fā)放紅利以及發(fā)放紅利時的賬務處理與上文相同。