清算土地增值稅并不是一件簡單的事。
1月19日，上海浦東新區(qū)的一家房地產企業(yè)負責人向本報透露，上海一些大型房地產開發(fā)商曾經秘密碰過一次面，“準備聯(lián)合起來給市里主要領導‘上書’，希望能考慮一下企業(yè)的生存問題�！�
三天前，國家稅務總局下發(fā)《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（以下簡稱“通知”），股市迅速做出反應，當天地產股板塊整體跌去9.78%.
“與其說是清算土地增值稅，還不如說是清算地產商的命！”這名房地產企業(yè)老總對記者說。
由于土地增值稅是地方稅種，趕在地方實施細則出臺之前，地產商搶先行動了起來。上海地產商是其中的一個縮影。
一年掏400億
有上海市財稅局官員向記者透露，幾個月前上海市財稅局就征收土地增值稅一事，對部分房地產公司進行調研和抽查。
“我們的幾個項目曾被抽查過。”上海市一家著名的房地產企業(yè)財務負責人告訴本報記者，“當時我們就感覺到，土地增值稅遲早要征收，所以抽查人員剛走，我們就專門開了一個會，研究對策�！�
盡管調研結果上海市財稅局“目前還不便于提供”，但該局一位官員表示，調研和抽查“恰恰為這次清算打下了基礎”。
“我們絕對會嚴格按照總局的要求，做好清算工作�！鄙虾Ｊ胸敹惥秩缡腔貞緢笥浾叩牟稍L。
上海市財稅局科研所一位了解情況的人士私下透露，“抽查結果蠻令人吃驚的”。
“如果真嚴格清算的話，上海這幾年的土地增值稅，每年至少都能收上來四五百億！”上海市當?shù)氐囊晃粰嗤禺a專家直言不諱地指出。
上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)表明，2005年，上海市房地產企業(yè)銷售收入達2160多億。該專家據(jù)此估算，其毛利至少在1200億以上。2004年和2006年也大致如此。
而按照土地增值稅的征收依據(jù)——《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（1993年年底國務院發(fā)布的第138號令，以下簡稱138號令）中的相關條款，上海2005年的土地增值稅至少能征收400億左右。
138號令規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額（基本等于項目成本）50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%.
雖然該條例還規(guī)定，增值額未超過扣除項目金額20%的普通住宅免征增值稅，但知情人士一般判斷上海土地增值額大多遠遠超過扣除項目金額的50%.
上述的一家房地產商也支持這一判斷�！爸欢嗖簧伲『芏囗椖砍^了300%以上！”
開發(fā)商密謀集體“上書”
土地增值稅因為是一項地方稅種，138號令雖然在1993年底就已經發(fā)布，但在國家層面一直沒有強制執(zhí)行。也就給地方留下了操作空間。
以上海來說，本世紀之前，房地產業(yè)基本上屬于地方鼓勵投資的產業(yè)范疇，所以對開發(fā)商的土地增值稅要么免征，要么緩征。
一直到2002年，上海財稅部門才下發(fā)通知，該市土地增值稅預征率統(tǒng)一調整為銷售金額的1%.
知情人士透露，此間，上海市某區(qū)財稅局曾與該區(qū)的開發(fā)商溝通，準備開征土地增值稅，但遭到了開發(fā)商的一致反對。甚至有開發(fā)商提出，“如果收，就撤資”。
這種爭論與博弈，一直延續(xù)到2004年。當年，國家稅務總局《關于加強土地增值稅管理工作的通知》，要求加強土地增值稅按次或定期申報納稅、預征和稅款結算等征收管理工作。
“直到2004年下半年，上海部分區(qū)才開始征收�！鄙虾Ｒ患曳康禺a企業(yè)副總表示，當時普陀、閔行等區(qū)開始按照銷售收入的1%預征，但各個區(qū)征收的進度不一樣，有些區(qū)比如浦東是落后于其他區(qū)。
記者統(tǒng)計，此前國家和上海財稅部門針對此稅種下發(fā)過30多個文件。
上海市財稅局有關人士透露，由于房地產開發(fā)與轉讓周期較長，造成土地增值稅征管難度大，一些地區(qū)對土地增值稅征收管理產生畏難情緒，還有一些地區(qū)誤信土地增值稅要停征，而放松了征管工作，造成應收稅款的流失。
不過一些港資的房地產企業(yè)和部分上市公司對土地增值稅進行了預留。
東方海外和和記黃埔等香港地產公司內部人士透露，他們在投資時，都已按照中國的稅法，預留了土地增值稅。
不少上市公司已經開始預留。從2004年起，萬科即開始為土地增值稅的清算提留準備金，2004至2006三年，萬科提留的準備金從4000萬提高到9000萬，再提高到3個億。
但如同20%的二手房交易個人所得稅一樣，土地增值稅一直被業(yè)內看作是對房地產企業(yè)收益影響最大的稅種。
據(jù)一些開發(fā)商講述，上海地產商此次“上書”內容主要包括：一、上海地產開發(fā)并沒有外界說的那么“暴利”；二、很多開發(fā)商資金鏈已經非常緊張，如果土地增值稅再大幅征收，肯定會有倒閉的危險，甚至帶來很大的金融風險；三、希望能把稅率調整到一個合理的范圍之內。
“希望‘意見書’能通過市有關部門，交到北京。”一位開發(fā)商表示。
而據(jù)記者了解，參與上書的主要是上海灘上一些大的地產企業(yè)，他們一方面是上海的“大地主”，一方面又混跡于政商兩界，擁有政府性資源。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成分析，這次地產商們反應這么大，是因為新政會嚴重打擊房地產商的囤地。“現(xiàn)在土地不是不夠開發(fā)，而是很多開發(fā)商都囤積了不少土地，這些土地增值比較厲害，所以收的稅也會更多�！�
政策留下的“口子”
不過此次國稅總局要求對房地產企業(yè)的增值稅改“預征”為“清算”，地方如何執(zhí)行并非易事。
“清算增值稅，要涉及復雜的扣除項目，包括土地款、房地產開發(fā)成本、費用和轉讓房地產有關稅金等等，如果是滾動開發(fā)的企業(yè)的查賬核算，可能就更需要大量的人力物力來做�！鄙虾Ｊ幸幻悇障到y(tǒng)的官員說。
因此有地方稅務官員談到，因為土地增值稅的抵扣項目與所得稅的會算清表差不多，因此可能在執(zhí)行上把兩者聯(lián)合起來一起做。但另外一種想法是，仍然可能實行以前的預征方式，按照銷售收入總額的1%左右來征收。
在一些精明的地產商看來，《通知》其實也留了一道“口子”。
《通知》的第七條列出了5種情況下，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。
這5種情況包括：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
一位開發(fā)商表示，如果企業(yè)不能夠提供證明，在現(xiàn)實的操作中，很可能就可以按照預征額來繳稅，最終的清算將不會影響其已經產生的利潤。
“我們1月份的還是按照1%預征，2月的暫停，等上海這邊出細則。”目前上海稅務咨詢熱線人士回復房地產企業(yè)說。
目前，房地產企業(yè)增值稅新政如何在地方落地，許多方面持觀望態(tài)度。
“或許和二手房交易所得稅類似，因為以往一直在強調，但一直沒有得到落實，最終20%的征收也大打折扣。”一位不愿透露姓名的專家這樣說。
曾經鬧得沸沸揚揚的“二手房個人所得稅”，在執(zhí)行過程中就出現(xiàn)了“變異”——上海二手房交易個人所得稅細則規(guī)定，如果無法提供完備資料，二手房個人所得稅稅率以房產總價的1%～2%計算，而不是增值額的20%.但實際操作過程中個所稅實際征收額大部分采用了總價1%～2%的稅率。
