第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理

　　9.合作機(jī)構(gòu)管理

　?。?）合作機(jī)構(gòu)管理的內(nèi)容

　　①合作機(jī)構(gòu)分析。內(nèi)容包括：領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)；業(yè)界聲譽(yù)；歷史信用記錄（重點(diǎn)查看外部監(jiān)管記錄和與銀行合作信用記錄）；管理規(guī)范程度（重點(diǎn)分析其組織機(jī)構(gòu)、內(nèi)部管理規(guī)章制度、財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制、治理結(jié)構(gòu)）；經(jīng)營(yíng)成果；償債能力。

　?、谂c房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理。內(nèi)容包括：確立合作意向；合作后的管理，包括及時(shí)了解開(kāi)發(fā)商的工程進(jìn)度、經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況，借款人入住情況及住房使用情況，借款人違約后立即處置抵押物，注意房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)等。

　　③與其他社會(huì)中介機(jī)構(gòu)（包括房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等）的合作管理。

　　（2）合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

　?、俜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為“假個(gè)貸”，指借款人并不具有真實(shí)的購(gòu)房目的，采取各種手段套取個(gè)人住房貸款的行為。

　　“假個(gè)貸”主要成因：開(kāi)發(fā)商惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙；開(kāi)發(fā)商為緩解樓盤(pán)銷(xiāo)售窘境；開(kāi)發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款；銀行的管理漏洞等。

　　“假個(gè)貸”的表現(xiàn)形式：滯銷(xiāo)樓盤(pán)突然熱銷(xiāo)；樓盤(pán)售價(jià)與周?chē)鷺潜P(pán)相比明顯偏高；開(kāi)發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購(gòu)買(mǎi)同一樓盤(pán)；借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，集中申請(qǐng)辦理貸款；借款人對(duì)所購(gòu)房屋信息不甚了解；借款人首付款非自己交付；同一人或單位轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付還款；借款人集體中斷還款。

　?、趽?dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍數(shù)”過(guò)大，即擔(dān)保公司對(duì)外提供擔(dān)保的余額與自身實(shí)收資本的倍數(shù)過(guò)大，造成過(guò)度擔(dān)保。

　?、燮渌献鳈C(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

　?。?）合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

　　①“假個(gè)貸”的防控措施。加強(qiáng)一線人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)；完善風(fēng)險(xiǎn)保證金制度；利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任。

　?、谄渌献鳈C(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施。深入調(diào)查，選擇講信用、重誠(chéng)信的合作機(jī)構(gòu)；不過(guò)分依賴合作機(jī)構(gòu)；嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度；有效利用保證金制度；嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。

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