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2013注冊資產評估師《資產評估》預習：在建工程評估
第五章 房地產評估
知識點十五、在建工程評估
一、在建工程的含義與特點
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在建工程的在評估時尚未完工或雖然已經完工，但尚未竣工驗收、交付使用的建立項目。
（二）在建工程的特點
1.在建工程情況復雜
2.在建工程之間可比性比較差
3.在建工程的投資不能完全體現在建工程的形象進度
4.建設工期長短差別較大
5.在建工程的價格受后續(xù)工程的影響
二、在建工程評估的資料收集與分析
三、在建工程評估的主要方法
?。ㄒ唬┬蜗筮M度法（掌握）
1.思路
選擇足夠的可比銷售資料，根據在建工程建造完成后的房地產市場價格，結合工程形象進度評估在建工程價值的方法。
2.計算公式：
在建工程價值
= 建造完成后的房地產市場單價×工程形象進度百分比×（ 1 -折扣率） （5-32）
其中在建工程建造完成后的房地產市場價值，一般可采用市場法或收益法評估。
工程形象進度百分比
=（實際完成建筑工程量 + 實際完成安裝工程量）/總工程量× 100% （5-33）
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1.思路
按在建工程客觀投入的成本評估，即以開發(fā)或建造被估在建工程已經耗費的各項必要費用之和，再加上正常的利潤和應納稅金來確定被估在建工程的價值的方法。
2.公式：
在建工程價值
?。酵恋厝〉觅M用 + 專業(yè)費用 + 建造建筑物費用 + 正常利稅 （5-34）
?。ㄈ┘僭O開發(fā)法
1.思路
與房地產評估假設開發(fā)法道理是相同的，就是房地產建成之后，如果賣了，就有售樓價，售樓價把后面的都減去，剩下的就是地價。
2.公式：
在建工程價值
＝房地產預期售價-（后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費用+正常利稅） （ 5-33 ）
四、在建工程評估方法的選擇
1.整個建設工程已經完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程
——可采用工程形象進度法進行評估
2.對于實際完成工作量較少的在建工程
——采用成本法或假設開發(fā)法進行評估。
3.屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產、供、銷及工程技術等原因而停建的
——要考慮在建工程的功能性及經濟性貶值，進行風險系數調整
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